은퇴 후 투자로 인기있는 월세받는 다중주택

 

 

 

은퇴 후 투자로 월세를 받고자 하는 것은 변함없이 인기가 많습니다. 그 방법 중에 하나인 다중주택으로 월세 받는 방법을 알고 계세요? 이 번에는 다중주택을 활용해서 매달 월세를 받고 시세차익도 올릴 수 있는 다중주택 투자 방법에 대해 정리해 보았습니다.

다세대주택을 낙찰받거나 매매로 구입하다 보면 간혹 위반건축물로 등재되어 있는 건물을 만날 때가 있습니다.

위반건축물일 경우는 강제이행부담금(10%)을 납부해야 하는 부담감과 복구의무가 있어서 다들 꺼려합니다.

지인 중에 경매로 낙찰받은 물건이 위반건축물로 판명되어 골치 아파하는 경우가 있었는데 그 이유를 살펴보니 주차장부지 확보문제가 있었습니다.

이경우는 2가지의 해결방법이 있어요.

1번째 해결방법은

직선거리 300미터 이내, 또는 도보 600미터 이내에 땅을 매입해서(이때는 주차장용지로 필요한 만큼의 면적 확보) 이격주차장을 확보하면 이 문제를 해결할 수 있습니다

직선거리 300미터 또는 도보 600미터 이내이 땅을 잘 뒤져서 이면도로도 상관없으니 싼값에 땅을 매입하는 겁니다.

물론 빈땅이어야해요, 위에 건축물이 있으면 주차장으로 활용이 안되니까요

2번째 해결방법

다중주택으로 이용하는 방법이 있습니다.

이 다중주택은 주차장이 거의 필요 없는 일명 하숙방 같은 주택이에요

다중주택은 싱크대 없는 하숙방을 말합니다.

다중주택의 뜻을 백과사전에서 찾아보면

'학생 또는 직장인 등이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어있으며, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것.

연면적 330제곱미터 이내이어야 하며 3층 이하인 건물을 말한다'라고 되어있습니다.

여기서 말하는 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것은, 개별 호실에 욕실은 설치되어 있으나, 개별 취사시설을 갖추어서는 안 된다는 규정이 있어요.

 

 

 

그리고 3층 이하여야 하고요, 그래서 간혹 지하층이 있으면서 3층으로 이루어진 건물을 보시게 되면 거의 다중주택이에요.

다중주택은 주차장 제한이 거의 없어서, 서울처럼 면적이 좁고 비싼 지역은 다중주택이 많이 있습니다.

지하층은 층수에서 제외되므로, 한 층에 4개의 호실로 디자인해서 3층까지 올리면 전체가 16개의 호실을 갖추게 됩니다.

서울의 경우, 입지마다 월세의 가격이 많이 다르겠지만, 대충 1호실마다 35만 원~50만 원 정도 받는다고 보면, 40만 원 * 16개 = 640만 원/월 정도됩니다.

여기서 대출금을 빼야겠지요.

자기 자본금이 많은 경우는 대출 없이 건물을 짓게 되어 월세를 고스란히 받을 수 있지만, 대개는 레버리지를 일으켜 대출을 받기 때문에 그 부분을 감안해서 계산해 볼게요.

땅은 대출 없이 본인 땅이라는 가정하에, 330제곱미터(건축가능한 연면적의 최대치)는 100평이므로 평당 건축비로 대충 계산하면

100 * (400만 원~500만 원) = 4.5억 5.0억

약 5억이 건축비로 소요되므로 이 금액을 전부 대출받았다고 가정하면, 2020년 5월 현재의 대출이자(약 3%)로 계산해 보면, 1년에 1500만 원으로 한 달에 125만 원을 이자로 내야 하네요.

그러면 월세 640만 원에서 125만 원을 제외하면 515만 원이 매달 들어옵니다.

물론, 16개의 호실이 계속 만실로 차지 않을 수도 있으니, 좀 더 보수적으로 접급해야겠죠.

그래도 월 300~400만 원 정도의 현금 수입이 생기게 되니, 투자로서는 매우 좋아 보입니다.

땅을 깔고 있으니, 토지의 지가도 매년 상승하게 되니 더욱 좋고요.

투자로서 한번 생각해 볼 만한 방법이라고 생각합니다.

 

 

 

 

지나가다가 지하층 빼고 3층이면서, 주차장이 거의 없는 신축건물을 보시면 "다중주택이구나" 하고 생각하세요~

요즘의 새로운 투자처로 인기가 많아요.

20. 6. 1. 새로운 정보를 더 공부해서 추가 내용을 적어봅니다.

제가 반드시 지하층 빼고 3층이라고 했는데,,, 꼭 전체 건물의 층이 3층일 필요는 없다고 합니다.

예를 들어 1층과 2층은 상가이고, 3층, 4층, 5층이 다중주택인 건물도 가능하다고 하네요 단 다중주택으로 사용하는 층의 전체 연면적이 330 제곱이하라는 것만 지키면 됩니다.

주변의 다 쓰러져가는 상가주택을 받아서 1층은 상가로 임대 주고 그 위의 층은 다중주택으로 만들어 일반 원룸보다 좀 적은 월세를 받는다면 까다로운 주차장법을 피해서 수익을 낼 수 있습니다.

혹시 또 다른 정보를 알게 되면 계속 추가해서 정리해 보겠습니다.