요즘 떠오르는 사업인 고시원 투자 파헤치기

 

 

고시원 투자는 최근 은퇴자들 사이에서 핫하게 떠오르는 투자 아이템입니다. 오늘은 고시원 투자에 대해 제대로 파헤쳐보겠습니다.

 

우선, 고시원이라는 말을 들으면 행정고시, 사법고시(이제는 사라져간)를 먼저 떠올리는 아주 오래된 기성세대들은 비좁고, 숨 막히는 공간 속에 나를 몰아넣고 하루 4시간 정도의 잠만 자고 책상에서 공부만 하는 곳이 먼저 떠오릅니다.

 

 

아니면, 잘 갖춰진 시설에 깨끗하고 공동주방 싱크대에는 갖가지 종류의 라면이 줄지어 쌓여있고, 냉장고, 드럼세탁기, 건조기, 무인택배함이 갖춰진 곳이 떠오를까요?

그렇다면 확실히 요즘 고시원의 흐름을 이해하고 계신 겁니다.

유튜브와 인스타, 그리고 블로그에서도 심심찮게 화제성으로 떠오르고 있는 고시원 투자!!

수익률이 20~30%를 장담하고 있기에, 관련 책도 읽어보고, 유튜브도 몇편 정주행해서 집중적으로 시청한 뒤에,

고시원 전문 컨설팅하시는 분에게 전화를 직접 걸어 내용도 확인해 보았습니다.

역시, 그 때에는 가능한 금액이었지만 현재는 최소 3억원은 있어야 서울에서 운영할 만한 고시원을 찾을 수 있다고 하십니다.

책을 집필하던 때는 바야흐로 코로나가 한창 창궐하던 2019년 겨울에서 2020년 봄!

이 병의 위력을 다들 느끼고, 친구와의 만남이 끊기고, 누가 감염되었는지 알아보고, 연일 방송되는 매스컴에서는 세계 각국의 발병률과 사망률을 연일 쏟아내던 시기입니다.

그 후에는 오랫동안 불안에 떨게 하고 학교는 온라인으로, 직장은 재택근무로, 노인 요양병원은 거의 접근 불가의 지역처럼 느끼게 되었지요.

모든 상권이 마비되고 자영업자들은 정말로 줄파산하던 그때.

야수의 심장을 가진 이들만이 수익률이 처참한 고시원 사업에 뛰어들 수 있었을 겁니다.


저 역시 그때 이런 고시원 사업이 있다는 것을 알았다 하더라도 과연 희뿌연 미래를 감안하고 도전할 수는 없었을 거예요.


이제, 끝나지 않을 것 같던 팬데믹이 완전히 종식되고, 언제 그랬냐는 듯이 마스크 쓰는 사람들은 더 이상 보이지 않게 되었지요.

가끔 보더라도 오히려 의아한 느낌마저 드니까요. 다시 상가 경기가 살아나고 있습니다.

 

 

이렇게 얄팍한 사람의 심장을 가진 저는, 이제 그 수익률이라는 달콤한 사탕에 눈이 돌아 고시원 사업을 알아보고 있습니다.



"대한민국 최초의 고시원 창업비법" 책에는 서울고시원의 경우, 1억에서 2억의 투자금으로 수익률 25%는 너끈하다고 하였는데,

부동산에 알아보니, 이제 투자금이 어마하게 올랐더군요.

전세 사기 피해를 당할까 봐 두려운 20~30대들이 빌라나 다가구의 원룸 대신 가성비 좋고 원할 때 나가기 편한 고시원을 선호하기 시작해서라고 합니다.

음... 일리가 있는 말이네요.

게다가 부동산 침체로 인해 투자자들 역시 현금성이 좋은 곳을 알아보던 중에, 누가 돈 벌 얼더라 라는 소문이 돌면 하이에나처럼 몰려드는 습성 때문이지요.



책의 저자의 말처럼 지금 서울에 위치한 고시원을 얻으려면 최소 3억은 있어야 하는 모양입니다.

여기저기 검색해봐도 3억 이하는 찾기 어렵네요.

물론 쪽방촌 같은 시설의 고시원은 제외하고 최근 바뀐 소방법을 준수하면서 어느 정도 안정적인 수익을 얻기 위한 최소 조건이지요.

▶ 그렇다면 고시원 창업을 위해 필요한 최소 자본인 3억원은 어떻게 지출되는 것일까요.


여기에는 3명이 존재합니다.

고시원을 운영하려는 자(나)

운영 중인 고시원을 팔려는 자(고시원장)

고시원 건물의 주인(건물주님)

 

 

 

1. 보증금


자신의 건물이나 상가에 고시원을 운영한다면 당연히 필요 없지만 우리는 다른 건물주나 상가 주인에게 그 공간을 빌리는 것이므로 계약 시 보증금이 필요합니다.

고시원을 운영하는 사람(고시원장)도 그 건물주님과 임대차 계약하고 운영하는 것이기에, 본인(고시원장)이 다른 사람에게 운영 중인 고시원을 팔 때에는 자신이 계약 시 건물주님께 지불한 계약금을 받아서 나가는 것입니다.

그리고 새로 들어가는 사람(나)이 새롭게 건물주와 계약하고 이때 계약보증금을 건물주님에게 지불해야 하죠.

보통 5000만원에서 1억 정도에서 이루어지고 있습니다.

물론 어나더 레벨인 경우는 제외하고요.



2. 권리금



권리금은 보통, 고시원 시설에 들어간 비용에 해당하는 시설권리금을 말합니다.

기존 고시원장이 시설을 새로 했거나, 또는 그 이전의 고시원장에게 시설을 넘겨받으면서 본인(고시원장)도 지불했던 금액을 새로운 투자자(나)에게 받는 시스템이지요.

시설이 상태와 운영상태, 입지 등을 고려해서 책정됩니다.

 

 

그런데 이 권리금이 예전의 1억원에서 현재 2.5에서 3억, 4억, 5억으로 어마어마하게 오르게 된 것이죠.

 

보통 아주 최소로 찾을 수 있는 것은 2억에서 3억 정도에서 거래되고 있었습니다.

권리금이 아주아주 싸다면 시설이 엄청 노후된 것이기에 추가 인테리어 비용이 발생합니다.

 

인테리어에 자신있거나 경험이 많다면 도전해 볼 만 합니다.

 

본인이 투자한 인테리어 비용을 뽑고도 남을 만큼의 권리금을 나중에 넘길 사람에게 받으면 되니까요.

 

하지만, 최근 고시원 투자에 대한 관심이 급증하면서 이 권리금 장사만을 목적으로 고시원을 인수해서 시설투자 없이 6개월 내에 바로 권리금을 1억 이상 올려 내놓고 있는 사례들도 많으니 꼭 주의하셔야 합니다.



나갈 때 받을 수 있는 보증금과는 달리, 권리금은 더 받아 나갈 수도 있지만, 엄청 손해 보고 나갈 수도 있으니까요.



이렇게 보증금과 권리금을 합쳐서 투자금이 됩니다.

보증금 5천만원과 권리금 2억5천만원 정도로 3억의 투자금이 있어야 서울에서 사업을 시작할 수 있습니다.



원룸 방이 40개인 고시원이라면

매달 약 400,000원 × 40개(만실인 경우) = 16,000,000원 매출

고정지출은 보증금과 함께 매달 건물주님에게 임대료를 지불해야 합니다.

이 임대료에 따라 수익률이 달라지겠죠.

보통 600만원 정도라고 보면

약 천만원의 월수입이라고 생각하실 수 있지만,

▶ 만실을 채우는 것은 어렵고 보통 80% 정도로 생각해야 합니다.

 

혹시 모를 사태, 제2의 팬데믹이라도 발생하게 된다면 수익은 엄청 타격을 받겠죠.

그때에도 매달 건물주에게 납부할 임대료는 동일하게 600만원이므로 보수적인 접근이 필요합니다.



지출

임대료 : 약 600만원/월

가스료, 전기료, 수도세, 부식비, 청소비, 시설교체 비용 : 약 200만원/월

부가가치세 10% : 1600만원 × 0.10% = 160만원/년 ÷ 12개월 : 약 15만원
각종 보험, CCTV 설치 운영비용, 정수기 임대 비용 : 약50만 원/월



그러면 40개의 방이 있는 고시원이라면 약 80% 채울 경우, 32개 × 400,000원 = 12,800,000원

지출 865만원을 빼면 4,150,000원이 순수익이 됩니다.



여기는 고시원 총무를 고용하지 않은 계산입니다.

본인(나)의 노동력을 투입해서 운영할 때의 시물레이션이므로 감안하셔서 접근하세요.

▶ 만약 방을 절반밖에 못 채운다면 매출이 800만원인데 고정지출은 865만이 되므로 마이너스입니다.

이 부분이 정말 조심해야 할 지점입니다.

장사가 잘 되지 않으면 처음에 지불했던 권리금도 제대로 못 받고 나갈 수 있으니 이중으로 멘탈이 털리게 됩니다.

그래서 처음부터 입지 선정과 가격 적정성을 분석하셔서 이기는 사업이 될 수 있는 판으로 만들어 놓고 시작하는 게 중요합니다.

 

그렇다면 이렇게 위험하기만 하다면 사람들이 이렇게 몰려들까요.

잘 운영하는 사람들은 처음에 시작한 고시원이 어느 정도 자리를 잡으면 바로 두 번째, 세 번째 고시원을 인수해서 운영한다고 합니다.

꾸준하고 화끈한 월세 수익이 매력적인 투자 포인트이고, 앞으로 늘어나는 돈 있는 은퇴 세대들이 줄지어 있습니다.

이들이 올라간 권리금을 인수해 줄 새로운 고시원장이 되는 것이지요.

또 신 소방법이 제정되어 편의점이나 스터디카페처럼 누구나 원하면 아무 상가에 들어가 고시원을 차릴 수 있는 것이 아니기에 희소성이 있습니다.

 

현재까지 프렌차이즈나, 편의점, 스터디카페 보다는 확실히 좋은 투자처로 보입니다.