빌딩투자비법_그들이 꼬마빌딩을 사는 법

 

 

꼬마빌딩이라고 하면 어느 정도 규모의 건물을 말하는 것일까요?

 

대략 1,000 m2(약 300평)의 연면적에 7충 이하의 소형 건물을 일반적으로 말합니다.

 

그럼 꼬마빌딩을 사려면 얼마일까요?

 

하지만 이 꼬마빌딩이 서울 강남에 위치한다면 몇 백억 일 수도 있고, 작은 중소도시라면 십 몇억에서 몇 십억의 수준일 수도 있습니다.

 

 

 

 

하지만 저느 10억을 훌쩍 넘는 상가건물인 꼬마건물을 어떻게 소유하는 것인지, 깊게 생각해 본 적이 없었습니다.

 

왜냐하면 나와는 동떨어진 이야기라고만 생각했으니까요.

 

저는 은퇴 후, 지방의 원룸건물을 사서 월세 받으면서 살아야겠다고 생각하고 있었습니다.

 

 

이미 아파트 투자는 몇 번 한 적이 있어서, 부동산의 공인중개사들과의 통화는 그리 어렵게 느끼지 않습니다.

 

그런데 한 부동산에 전화를 걸었더니, 그 공인중개사의 이야기는 돈 안 되는 원룸건물 투자보다는 지방 모텔과 같은 숙박업이 어떠냐고 물어왔습니다.

 

 

숙박업은 생각도 못해본 일이고, 모텔같은 건물 가격은 20억을 넘기에 투자 대상에 넣지도 않았던 터라, 뜬금없이 느껴졌습니다.

 

원룸건물 투자할 금액이면 모텔 건물을 살 수 있다고 합니다.

 

수익률도 원룸투자와는 비교도 안될 정도로 좋고요.

 

모텔이나 펜션과 같은 숙박업을 하는 업종의 건물은 감정가의 70% ~ 80% 까지 대출이 가능하다는 것입니다.

 

물론 대화는 거기까지만 이루어졌고, 저는 생각에 빠졌습니다.

 

또 다른 투자의 세계가 있구나.

 

 

RTI 대출

그래서 이 부분을 더 깊게 파보다가 알게 된 'RTI 대출'

 

RTI 대출이란 Rent To Interest의 줄임말로서 '임대업 이자상환 비율'이라는 말입니다.

 

상가를 임대하여 받게 되는 월세의 규모를 따져서 이자를 제대로 상환할 수 있는지 알아보는 지표라고 생각하면 쉽습니다.

 

 

 

 

 

만약 내가 사고 싶은 건물이나, 상가의 가격이 20억이라고 가정하고,

그 건물이나 상가에서 받는 전체 월세의 합이 600만 원이라고 가정해 봅니다.

 

그럼 600만원 × 12 개월 = 7,200만 원/년

 

20억 원의 80%를 대출받고 싶으면, 한 달에 얼마의 이자를 은행에 내야 할까요?

 

요즘 RTI 대출은 1 금융권 기준 약 5%입니다.

 

그럼, 대출이자계산을 해보겠습니다.

 

20억 원 0.8 = 16억 원

 

16억 원을 은행으로부터 대출받아서 5%의 이자를 낸다고 가정하면 한 달에 얼마죠?

 

16억 원 0.05 = 8,000만 원/년

 

1년에 8,000만 원의 이자를 내야하므로 한달로 계산하면

 

8,000만원 / 12개월 = 약 670만 원/월

 

그러면 은행에서 이 건물이나 상가의 한 달 임차료가 얼마인지 따져서 한달 이자금액인 약 670만 원 보다 많으면 대출을 실행한다는 것입니다.

 

물론 위험을 감수할 은행이 아니므로 대출이자인 딱 670만 원으로 맞추지 않고

대출자의 신용도에 따라 약 1.2배에서 1.5배의 수준의 월세를 받을 수 있는지를 따지기도 합니다.

 

 

 

 

 

※ 여기서 아주 중요한 팁

 

RTI 대출은 원금을 상환하지 않습니다.

 

매년 대출을 갱신하면서 이자만 상환하는 것이지요.

 

은행은 예금보다 대출하는 사람을 훨씬 더 좋아합니다.

현재는 예전만큼 기업들이 은행의 돈을 필요로 하지 않기에 예금으로 모은 돈을 굴려서 얻는 수익보다, 대출을 통해 얻는 이자 수익을 훨씬 더 선호합니다.

 

 

 

 

▶ 그들이 꼬마빌딩 사는 법

 

자 그럼 꼬마빌딩을 알아보겠습니다.

 

뉴스에서 어느 연예인이 상가건물을 40억에 매수해서 70억에 팔아서 1년 만에 30억의 차익을 냈더라 하는 등의 뉴스를 자주 볼 때마다 '그사세'라고만 생각했습니다.

 

'돈을 많이 벌어서 40억이 있구나', 또는 대출을 많이 받았다는 기사를 읽어도 '그들은 유명하니까, 그 정도의 대출을 해주는 것이겠지'라고만 생각하고 말았었죠.

 

대부분이 비슷한 생각을 하리라고 봅니다.

 

본인의 자금 10억 원이 있다면

나머지 30억 원의 80% 대출받으면 24억 원을 빌리게 됩니다.

 

24억 원의 연 5%의 대출이자는 1.2억 원이고 이 것을 12개월로 나누면 한 달에 1,000만 원 이자를 내야 합니다.

 

40억 원의 건물에 들어와 있는 상가의 월 임대료가 1,000만 원 이상이라면

이 건물을 살 수 있는 것이지요.

 

 

 

 

물론, 상가구입 시에 취등록세, 중개비 등 필요 경비도 계산에 넣어야 합니다.

 

특히 주의할 것은 현재 임차인들의 임대료가 적정한 것인지도 반드시 확인해야 합니다.

 

간혹, 임차료를 부풀려서 작성해 두고, 다음 계약 갱신 때에 나가버려서 그 임차료에 새로운 임차인을 못 구한다면 큰일입니다.

 

이러한 리스크까지 감안해서 본인이 감당할 만한 규모의 꼬마빌딩을 고르는 것이 중요합니다.

 

 

라라브랜드의 창업주인 강호동 씨는 장사를 아무리 잘해도 건물주에게 임차료만 끊임없이 올려주는 꼴이라고 판단해서 그다음부터는 자신이 상가를 사서 장사를 했다는 이야기는 잘 알려져 있습니다.

 

이분은 카페베이커리 사업보다, 이때 눈뜨게 된 상가건물 투자로 훨씬 더 많은 돈을 벌고 있습니다.

 

물론, 지금 지방의 실물 상권은 아주 힘든 상황입니다.

 

이때 무턱대고 상가든 꼬마빌딩이든 투자해서는 위험할 수 있습니다.

 

 

 

하지만 아주 자리가 좋고, 월세가 탄탄히 받쳐주는 꼬마빌딩이나 상가라면 도전해 볼만하다고 생각합니다.

 

 

▶ 마무리

돈은 아는 것만큼 가질 수 있다고 생각합니다.

 

대출은 버겁고 무서운 것이라는 고정관념 속에 살았습니다.

 

이전에는 대출을 빨리 갚아버려야 한다고 생각했다면, 지금은 대출을 잘 이용해서 눈덩이를 굴리듯 돈을 굴릴 수 있는 지렛대로 사용하고 있습니다.

 

저 역시 아파트 투자로 어느 정도의 수익을 얻고 나니, 그전에는 보이지 않던 투자의 새로운 방법들이 들리고 보이는 것 같습니다.