15억으로 꼬마빌딩 만들어 81억에 매각한 빌딩진영쌤. 어떻게 한거지?

 

 

월급쟁이 부자들에 출연해서 자신이 현금 15억으로 꼬마빌딩을 디벨롭해서 81억 원에 매각한 이야기를 빌딩진영쌤이 자세히 풀어 주었습니다.

 

 

▶ 종잣돈 모으기

 

처음 종잣돈을 모을 때, 매일 10만 원씩 모아보자 결심하고 매일매일 쓰는 금액을 아끼면서 시작했다고 합니다.

 

보통 종자돈을 모을 때에 쓰는 "모은다"의 개념이 아닌 이빌딩진영쌤은 "아낀다"의 개념을 쓴 점이 다릅니다.

 

하루 쓰는 돈을 줄여서 하루 저축 목표를 맞추면 훨씬 더 절약하게 되고 종잣돈도 더 빨리 모을 수 있겠네요.

 

빌딩진영쌤은 남편과 둘이 합쳐서 매일 10만원 덜 쓰는 것으로 시작해서 매일 30만 원씩 자동이체하면서 빨리 종잣돈을 모으는 방법을 썼습니다.

 

 

▶ 목표 세우기

꼬마빌딩주가 되기 위한 목표를 세우는 것이 중요합니다.

 

종자돈이 모으면서 드림 리스트까지 만들어 자신들이 가고자 하는 방향을 매일 다짐했다는 대목은 자기 개발서에 꼭 나오는 성공한 사람들의 스토리와 비슷합니다.

 

돈을 모으는 것만 목표로 하는 것이 아니라 부부가 함께 생각을 공유하고 긍정적인 마인드까지 리스트에 넣은 점은 꼭 배우고 싶네요.

 

 

서울의 좋은 입지의 아파트는 지금 8억으로는 갭투자도 어려운데, 이 빌딩진영쌤은 처음 부동산 투자를 시작할 때 서울 아파트를 현금 약 8억 원으로 구입하고 3년만에 2배가 되어 아파트를 매각해서 자산을 불렸습니다.

 

 

 

 

"돈이 통장에 있으면 돈이 쉬고 있는 것이다" 라는 가치관도 투자자로서 공감 가는 부분입니다.

 

그리고 대출을 적극 활용해서 그 목표에 훨씬 빠른 속도로 도달했습니다.

 

꼬마 빌딩을 사는 분들은 대출 활용을 정말 잘합니다.

 

이 부분은 '그들이 꼬마빌딩을 사는 법'의 내용을 읽어보시면 이해하시기 편할 거예요.

 

 

노후주택 구입

노후주택을 구입해서 신축하는 리벨롭 과정을 거쳐 꼬마빌딩을 만들어 매각하는 것이 지금도 가능할까요?

 

빌딩진영쌤은 지금도 서울에서  7억 ~ 10억 이하의 투자금으로 빌딩 투자가 가능하다고 합니다.

 

그 보다 더 적은 현금으로 투자하고 싶다면 현금 5억 정도에도 공동투자를 통해서 빌딩투자가 가능하다고 하니 참고하면 좋을 듯합니다.

 

빌딩진영쌤은 7.75억에 아파트를 구매해서 3년 거주하고 15.4억에 매도하고, 그 차익과 모았던 돈을 합쳐서 현금 10억으로 빌딩 투자를 시작했습니다.

 

역삼동의 31.5억 원의 노후 주택을 구입해서 건물을 멸실하고 신축을 진행했습니다.

 

 

 

꼬마빌딩 디벨롭 비용 정리

 

▶ 역삼동의 노후주택 구입 비용 : 31.5억 원

 

이때 법인으로 구입하고 매수 금액의 약 80%인 약 25억 원을 대출받습니다.

 

이 부분은 지난번 포스팅에서 자세히 설명하였으니 참고하세요.

 

 

▶ 신축 공사비용 : 약 15억 원

 

이 역시 전체 공사비 15억 원의 70%인 약 8억 원을 은행에서 대출을 실행했습니다.

 

 

▶ 약 1년간의 이자 비용 : 약 1.75억 원

 

전체 대출 금액 35억 원의 5% 이자비용 = 약 1억 7천5백만 원/연

 

( 주택구입비용 31.5억 원의 약 80% 인 25억 원 + 건축비용 15억 원의 약 70% 인 10억 원)

 

 

 

▶ 그 외 취등록세 등 : 약 1.5억 원(법인의 취등록세율은 4.5%)

 

신축 공사가 완료된 후에는 은행에서 추가로 1억 원을 더 대출해 주겠다고 했다네요.

 

지난 포스팅에서도 말씀드렸지만, 은행은 대출실행에 더 적극적입니다.

 

 

81억에 매각

노후 주택 구입부터 1년에 걸친 신축과정을 거쳐 신축 꼬마빌딩을 만드는데 든 전체 비용은 약 50억 원입니다.

 

이 중에서 본인 투자금 15억 원과 은행 대출 35억 원으로 꼬마빌딩을 신축한 것이죠.

 

이후, 보증금 2억에 월 2,500만 원 (수익률 3% 이상)의 임대로 세팅을 하여 23년 8월에 81억 원에 매각합니다.

 

 

 

 

 

세팅된 건물을 원하는 매입자들도 많다고 합니다.

 

시간과 노력을 들이고 리스크를 감당하면서 디벨롭하여 투자하는 사람도 있고,

 

모든 것이 세팅되어 일정 수익률이 확보된 건물을 원하는 사람도 있습니다.

 

 

주의해야 할 부분

 

노후 건물을 팔아서 노후에 편하게 아파트 생활하고자 하는 건물주들의 건물이 매물로 주로 나오기도 하고,

또는 주택을 사서 디벨롭을 하려고 했지만, 갑자기 급등한 건축비용이나 이자 부담을 감당 못해서 내놓는 매물도 있다고 합니다.

 

꼬마빌딩을 신축할 경우, 보통은 1년 정도 걸리지만 혹시 더 기간이 길어질 때를 대비해서 1년이 아니라 1년 반정도의 이자비용을 확보해 두고 시작하는 것을 권합니다.

 

변동사항이 발생할 경우, 어느 정도 감당할 수 있는 여유자금을 확보하는 것이 좋습니다.