강남 꼬마빌딩 건물주는 40대 직장인. 마이너스로 시작해 75억 강남 건물주 된 비결

 

 

평범한 연봉의 직장인이 강남의 꼬마빌딩을 소유하게 된 조르바님이 이야기를 정리해 보았습니다.

 

그는 어떻게 강남의 꼬마빌딩을 소유할 수 있었을까요?

 

싱글파이어에서 소개한 야수의 심장을 가진 그의 스토리를 찬찬히 들여다 보며 투자 기회를 노려봅니다.

 

전세로 시작할 당시 그의 총 자산은 마이너스 5000만 원으로 시작하였지만, 레버리지를 활용하여 소액부터 차근차근 투자를 키워 왔다고 합니다.

 

 

 

조르바님은 2012년 은행이자 보다는 더 벌 수 있겠다는 단순한 생각으로, 3000만 원의 갭으로 지방의 소형아파트를 처음 매입해서 2014년에 세후 약 2,000만 원의 순수익을 올리고 나서 부동산 투자에 눈을 뜨게 됩니다.

 

이후, 2017년까지 본격적으로 아파트 갭투자를 하여 투자금을 키웠다고 합니다.

 

 

▶ 조르바님의 꼬마빌딩 투자금

 

그 후, 부동산 상승장을 타고 그는 30대 중후반에 총자산 20억 ~ 25억 원을 달성합니다.

 

이때 그의 순자산은 7억 ~ 10억 원 정도의 수준이었는데, 2017년에는 너무 상승해 버린 서울아파트 투자보다 상가건물의 가격이 주변의 아파트보다 훨씬 저렴하다는 것을 알게 되었다고 하네요.

특히, 신축아파트가 들어올 예정지 주변의 상가건물이 아직 시세가 반영되지 않아 가격 차이가 있었던 시기를 잘 활용한 것입니다.

 

 

그럼 그가 구입하여 디벨롭한 강남의 꼬마빌딩을 살펴보겠습니다.

 

1층은 상가로 되어 있으며, 2층부터 5층까지는 주택으로 구성된 꼬마빌딩입니다.

 

조르바님은 이 꼬마빌딩에서 월 1,000만원의 월세 수익이 나고 있으며, 약 5년 뒤에 이 꼬마빌딩을 매각하여 파이어를 꿈꾸고 있다고 합니다.

 

이 정도면 지금 파이어를 해도 전혀 손상 없을 정도이네요.

 

역시 이분도 책을 쓰셨네요. "나는 직장다니면서 강남 꼬마빌딩을 지었다"

읽어봐야겠습니다.

 

▶ 꼬마빌딩 매도계획

 

조르바 님의 최종 목표는 파이어 시점에 40년간의 연봉을 벌어서 정리하는 것이라고 합니다.

 

이분의 연봉 8000만 원을 기준으로 30년에서 35년 정도의 금액을 목표로 한다고 합니다.

 

이 꼬마빌딩을 5년 뒤에 매각할 계획이지만, 지금 매각한다고 가정하고 계산해 보면 이미 세후 25억 원의 수익을 낸 상태입니다.

 

강남에 소유한 이 꼬마빌딩의 현 시세는 약 75억 원이라고 합니다.

이분도 구축 건물을 35억 원에 매입하여 신축으로 디벨롭하였는데, 이때에도 대출 레버리지를 적극 활용하고 전세보증금 받아서 투자를 한 것입니다.

이 건물의 상가와 주택임대에서 나오는 월세는 약 1,000만 원 이지만, 대출을 활용하고 있으므로 매월 대출 이자로 약 600 ~ 700만 원 정도 나가고 약 300만 원의 순수익이 올리고 있습니다.

 

이 분도 총 투자금의 80%를 대출받았네요.

 

 

 

▶  투자시 대출이용

 

모든 꼬마빌딩 투자자들의 공통점입니다.

 

저는 이런 야수의 심장을 가지지 못해서 큰 수익도 못 내는 것일까요.

 

아무튼, 그 당시의 노후 구축건물을 매입할때에는 평당 약 4,000만 원 하던 땅값이 지금은 약 9,000만 원으로 상승하였다고 합니다.

그래서 지금 이 꼬마빌딩 시세대비 대출의 비율은 30~40%로 낮아진 상태입니다.

이미 꼬마빌딩의 투자 시세차익이 몇 십억이며, 대출이자를 제외하고도 매월 300만 원 가량의 현금흐름도 내고 있다고 하니 놀라울 따름입니다.

 

5년 뒤에 매각하는 이유는 절세때문이라고 합니다.

 

임대사업자의 경우, 8년 보유하면 40%를 절세할 수 있고, 10년 보유하면 50% 절세할 수 있으니 이때까지 기다리면서 직장생활도 병행할 예정이라고 합니다.

 

5년 뒤의 이 꼬마빌딩의 가격은 얼마가 될까요?

 

이런 투자자들의 마인드와 투자 전략들을 살펴보면서 기회가 오면 놓치지 않고 투자할 수 있는 지혜와 용기를 얻고 싶습니다.